En un nuevo golpe a los propietarios de viviendas en alquiler, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha confirmado que deben declarar en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) las rentas exigibles por contrato, aunque los inquilinos morosos no paguen ni un solo euro.
Esta resolución, que el TEAC aprobó el pasado 24 de junio, se aplica tanto a residentes en España como a no residentes, y bebe directamente de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en 2021.
El TEAC argumenta que «los rendimientos del capital inmobiliario se imputarán al periodo impositivo en que sean exigibles por su perceptor», independientemente de si se cobran o no.
Esta interpretación clasifica las rentas de alquiler como rendimientos íntegros de capital inmobiliario, lo que obliga a incluirlas en la base imponible del IRPF «en el ejercicio en que fueron exigibles, aunque con la posibilidad de deducir lo que se conoce como saldos de dudoso cobro».
El doble perjuicio para los caseros
José María Salcedo, abogado fiscalista y socio del despacho Salcedo Tax Litigation, califica esta medida de «doble castigo» para los propietarios: por un lado, dejan de percibir la renta mensual —que para muchos pequeños arrendadores representa una parte esencial de sus ingresos—; por otro, se les fuerza a tributar por ingresos ficticios, inflando artificialmente su factura fiscal.
«En aquel momento [2021] el fenómeno de la inquiokupación no tenía la importancia que tiene ahora, con muchos menos casos de los que se están denunciando en este momento», advierte Salcedo.
La Ley del IRPF abre una pequeña ventana: si se está en un juicio y el juez aún no ha decidido si el propietario tiene derecho a cobrar la renta o cuánto exactamente le deben, entonces este puede declarar ese dinero solo cuando la sentencia sea firme.
Sin embargo, el TEAC cierra esa ventana de golpe. En los casos normales de morosidad, hay que seguir lo que dice el contrato de alquiler. Por eso, según el tribunal, el propietario tiene que declarar la renta cada año, aunque no haya cobrado.
Salcedo lo resume sin rodeos: «Simplemente, es una acción de cobro de una deuda que no está pagada».
Éxodo masivo
Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario idealista, denuncia que esta desprotección ha llevado a muchos propietarios a vender sus viviendas «a un precio que en muchas ocasiones roza el 50 % del valor real».
En el tercer trimestre de 2025, se pusieron a la venta en España más de 23 000 viviendas mientras permanecían ocupadas ilegalmente, el 39 % de ellas en Cataluña. Además, la rentabilidad bruta del alquiler cayó tres décimas respecto al mismo periodo de 2024, hasta el 6,9 %.
Otros casos, donde los dueños habitualmente alquilaban sus viviendas, prefieren mantenerlas vacías ante la desprotección jurídica.
«Hay viviendas que no salen al mercado por el miedo y la inseguridad jurídica que hay», describe Roberto Bravo, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Ocupación.
En una entrevista con The Epoch Times España Bravo explica: «Un propietario no quiere poner a disposición del alquiler a sus viviendas si no tiene la seguridad de que puede echar a los okupas o a los inquiokupas en un plazo razonable».
«Como esto no está pasando y constantemente se están viendo en medios de comunicación que las recuperaciones de la posesión están tardando mucho, pues hay gente que prefiere no alquilar su vivienda, mantenerla hasta que se modifique la legislación y evitar que le puedan pasar a ellos las situaciones de inquiokupación», añade.
«El estado no nos ayuda, los juzgados van lentos, se pasan años para poder echarlos porque se declaran vulnerables», lamentó en diálogo con este medio Olga, propietaria de un piso en Albacete que fue tomado por inquiokupas.
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El cóctel perfecto
La nueva resolución del TEAC agrava un mercado ya tensionado por la prórroga del decreto antidesahucios, que suspende lanzamientos a cambio de indemnizaciones «muy inferiores al precio real de los inmuebles», según denuncian los arrendadores.
El Gobierno ha ignorado propuestas como un registro nacional de inquilinos morosos, impulsado por comunidades del PP.
Expertos como Salcedo señalan que la responsabilidad recae en cambiar la regulación para no penalizar más a unos propietarios, ya de por sí desprotegidos ante situaciones como la ocupación o la morosidad.
La Agencia Tributaria permite deducir saldos de dudoso cobro si han transcurrido seis meses desde la primera gestión de cobro o si el inquilino está en concurso de acreedores. Pero esta vía es insuficiente para muchos pequeños propietarios, que ven cómo Hacienda les reclama por ingresos fantasma mientras luchan en juzgados saturados.
Organizaciones como la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) han advertido repetidamente que «sin seguridad jurídica y garantías, no hay incentivos para poner viviendas de alquiler».
En este debate sobre la crisis habitacional llega esta resolución del TEAC. Mientras el Ejecutivo prorroga medidas excepcionales nacidas en la pandemia —como la suspensión de desahucios para vulnerables hasta finales de 2025—, los propietarios acumulan deudas impagables y facturas fiscales irreales.
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